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北京限竞房滞销去化不达预期部分楼盘降价数十万元促销时间:2018-11-14 09:21:25   浏览量:604
■本报记者 王丽新
“开盘即售罄”期望落空,北京限竞房开始进入了艰难的价格战阶段。近日,《证券日报》记者走访发现,8月份限竞房入市以来,热销楼盘极少,去化率不达预期的滞销盘则相对较多。
在走访调查中,《证券日报》记者发现,有的限竞房项目咨询客户非常多,销售员马不停蹄地接待;有的限竞房项目销售中心则相对冷清,销售员接待客户也较为热情,甚至事后也会推送交易信息,进行二次推介。
《证券日报》记者还注意到,随着限竞房市场分化的愈发明显,加上90平方米户型同质化现象,部分限竞房接近售罄,甚至需要摇号买房,而部分限竞房去化则不足两成。年底将近,为了抢收现金,在竞争激烈的限竞房市场,部分开发商拿出了一些房源打折促销,有些房源优惠幅度在10万元以上,甚至达到30多万元。
打折促销揽客户
近期,李女士先后在石景山看了多个限竞房楼盘,这几个楼盘地块出让时政府限定的价格约为5.2万元/平方米,但从当初销售员告诉她部分房源有优惠价约为5万元/平方米,到现在“双十一”期间,几个项目分别推出优惠房源,从总价方面看,算下来折扣力度从10多万元起到30多万元不等。
“如果选性价比最高的房源,90平方米小三居总价有420万元左右的房源。”某限竞房项目销售员向记者透露,折算下来,单价还不足4.7万元/平方米,比政府限价的平均售价低了5400元/平方米。
而位处同一板块,同样是低密度社区的限竞房楼盘,个别房源甚至推出90平方米户型总价不足400万元的折扣房。“我们项目是超低密度社区,另外价格上非常有优势。”该销售员向《证券日报》记者透露,“双十一”期间,项目推出了直减11万元的活动,再加上其他折扣,有的房源可直减12万元,总价将不足400万元,核算下来,单价仅约为4.43万元/平方米。
值得一提的是,每一个项目的销售员都急于留下看房人的联系方式,准备进行二次推荐,可见其销售压力并不一般。记者在调查过程中也发现,有些房企已经进行全员销售,如果带来的客户能够完成成交,公司将奖励这名带来客户的员工一定奖金,比如,至少卖一套房奖励1万元。
更重要的是,通过降低售价吸引购房者的限竞房并非个案。在当下的市场环境中,除少数位置稀缺、配套优质的项目销售去化被看好外,多数销售一般的项目均推出降价优惠措施,以加快去化周期,直接跌破政府批准的“限价”项目越来越多。
即是在这种打价格战的滞销环境中,有些限竞房楼盘仍旧遭遇了不少退房现象。很明显,这意味着,即是开发商打价格战,也不一定赢得客户,将房子变成现金流。
成交的冷热不均,竞品项目之间的明暗战情况都愈加复杂。《证券日报》记者在走访中发现,在同一区域,当你从一个限竞房销售中心走出来,马上有人围住你,向你推荐该限竞房的竞品项目,截客户已是惯常手段。
此外,在打响营销战的同时,开发商也在通过别的方式提高项目的去化率。比如,提高限竞房的品质和在房子窗户外的社区软性服务、社区景观和项目周围配套等方面做文章。尤其在当前楼市“70/90”产品当道、产品同质化严重的情况下,增配可以提高产品的品质,带来更多客户从而加快项目去化周期。
滞销或将持续
“相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。”中原地产首席分析师张大伟表示,从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房将开始打价格战。
另有业内人士也表示,北京限竞房市场的冰点时期短时间内或难以缓解,因为过去几年北京大量供应的土地正逐渐开始形成房源,而增加的供应量集中为限竞房,北京近两年可谓进入了限竞房时代。
据中原地产研究中心统计数据显示,截至11月11日,北京合计有26个限竞房项目取得31期预售证,合计提供商品房限竞房源15982套,达到了183万平方米(另外还有车位等配套)。
从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,合计网签只有3006套,签约均价为48885元/平方米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.8%。而即使计算所有项目的真实销售,已经入市的这些项目,平均去化只有三成多,相比之前的四成继续下滑。
此外,张大伟还表示,上述26个项目合计入市920亿元货值,网签成交金额只有140亿元,而真实销售数据只有280亿元左右,也就是已经积压了640亿元成为库存。(如果计算车位等部分,已经超过700亿元)。按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1万套-2万套限竞房入市,预计2018年,限竞房将积压库存超过1000亿元。
有业内人士称,在当下限竞房成为供应主力的北京房地产市场中,摆在开发商面前的两大难题需要突破,第一,想办法度过眼前的限竞房销售年关;第二,调整从拿地、设计、营销到物业服务等各条线投资逻辑,快速突破“70/90”产品严重同质化的难题,练就后市政策性住房突围能力。不然,不止手里的限竞房卖不出去,后市也难以在北京发展。
王丽新/摄影